Quesito 1 : Utenze, Tari e ulteriori oneri.

Nel Piano Economico-Finanziario posto a base di gara risulta prevista la voce “Utenze” per € 15.000,00 annui, senza ulteriore articolazione. Si chiede pertanto di precisare:

· quali costi siano ricompresi nella predetta voce di € 15.000,00 annui e, in particolare, se la stessa

comprenda energia elettrica, acqua, gas ove presente, TARI e/o ulteriori utenze e servizi;

· quale sia, possibilmente sulla base degli ultimi esercizi disponibili, il costo annuo effettivamente sostenuto e/o addebitato all’attuale gestore, distinto almeno tra energia elettrica, acqua ed eventuale gas;

· quale sia l’importo della TARI riferibile ai locali oggetto di concessione e se la stessa sarà posta

direttamente a carico del concessionario;

· se siano previsti ulteriori canoni, oneri patrimoniali o demaniali, canoni per occupazioni, concessioni o altri tributi/oneri connessi all’utilizzo dei locali e delle relative pertinenze, specificandone, in caso affermativo, importo, criterio di calcolo e soggetto obbligato;

· se le utenze siano dotate di contatori autonomi, se i relativi contratti dovranno essere intestati al

concessionario oppure se i consumi saranno anticipati dalla Regione Calabria e successivamente

riaddebitati, nonché, in quest’ultimo caso, con quale criterio e tariffa.

Risposta : Preliminarmente, si precisa che il Piano Economico-Finanziario posto a base di gara ha carattere orientativo e che gli importi in esso riportati costituiscono stime funzionali alla rappresentazione economica della gestione.

· In particolare, l’importo di € 15.000,00 annui indicato alla voce “Utenze” non costituisce un costo fisso né un limite massimo di spesa garantito dall’Amministrazione. La predetta voce si riferisce ai consumi di energia elettrica e acqua connessi all’esercizio dell’attività. Non è presente alcun collegamento alla rete del gas e, pertanto, non sono contemplati costi per tale utenza. Nell’ambito della precedente gestione, le utenze erano intestate alla Regione Calabria e il gestore provvedeva esclusivamente al rimborso dei relativi costi. Le condizioni tariffarie applicate erano, pertanto, quelle riferite ai contratti intestati all’Amministrazione, comprensive delle agevolazioni previste per gli enti pubblici. Il nuovo capitolato prevede invece la predisposizione di contatori autonomi, l’intestazione dei relativi contratti direttamente al concessionario. Nel disciplinare, inoltre, è prevista una premialità per l’utilizzo di macchinari a basso consumo energetico. Ciò detto, i costi effettivi dipenderanno quindi dai consumi dell’attività e dalle condizioni economiche applicate dai fornitori ai contratti stipulati dal concessionario. Di conseguenza, gli importi sostenuti o rimborsati nell’ambito della precedente gestione non sono direttamente rappresentativi dei costi della nuova concessione e non possono essere assunti come garanzia delle tariffe o della spesa futura.

· Vale quanto riportato al punto precedente;

· La TARI relativa ai locali oggetto della concessione, identificati catastalmente al foglio 81 part. 927 sub 7 categoria catastale D/8, con superficie coperta pari a 2.218 mq., è a carico del concessionario. Il relativo importo sarà determinato sulla base delle superfici assoggettabili al tributo, della classificazione dell’attività e delle tariffe applicabili.

· Non sono previsti ulteriori canoni o oneri patrimoniali o demaniali connessi all’utilizzo dei locali e delle relative pertinenze, oltre agli oneri espressamente previsti dalla documentazione di gara. Qualora il concessionario richieda servizi aggiuntivi che comportino la necessità di prolungare il servizio di vigilanza oltre l’orario previsto, saranno a suo carico i relativi costi aggiuntivi, secondo quanto stabilito dal capitolato. Tali costi sono eventuali e dipendono dall’effettiva richiesta e attivazione dei servizi aggiuntivi.

· Come previsto dal capitolato, dovranno essere predisposti contatori autonomi e i relativi contratti di fornitura dovranno essere intestati direttamente al concessionario. Si riporta quanto previsto dal capitolato a pag 17 penultimo capoverso : “Il concessionario provvederà pertanto al pagamento delle forniture sulla base dei consumi rilevati dai contatori e delle condizioni tariffarie previste dai propri contratti. Sono a carico del concessionario tutti gli oneri connessi alla richiesta, attivazione, voltura, allacciamento, installazione e manutenzione delle utenze (acqua calda e fredda, gas, tassa rifiuti, oneri di smaltimento rifiuti, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento, linea telefonica, wi-fi e ogni altra utenza funzionale al servizio). I consumi relativi alle utenze citate sono a carico del Concessionario il quale provvederà a propria cura e a proprie spese, prima dell’avvio del servizio ad installare sistemi di contabilizzazione separata per il calcolo dei consumi previa autorizzazione dell’Amministrazione ciò costituisce obbligo contrattuale preliminare all’avvio del servizio.”

Quesito 2 : Stato di consegna dei locali e attrezzature dell’attuale gestore

In sede di sopralluogo è stata riscontrata la presenza, all’interno dei locali oggetto di concessione, di arredi, macchinari e attrezzature utilizzati dall’attuale gestore. Considerato che la documentazione di gara richiede al concorrente di formulare una propria proposta di layout, arredo, allestimento e fornitura delle attrezzature, si chiede di confermare:

•se i locali saranno consegnati al nuovo concessionario completamente liberi e sgombri da beni, arredi,

macchinari e attrezzature riconducibili all’attuale gestore;

•a quale soggetto farà carico lo smontaggio, la rimozione, il trasporto e l’eventuale smaltimento delle

attrezzature e degli arredi dell’attuale gestore;

•se tali attività dovranno essere completate prima della consegna dei locali al nuovo concessionario;

•chi sosterrà eventuali costi di ripristino dei locali e degli impianti conseguenti alla rimozione delle

predette attrezzature;

•quale tutela sia prevista per il nuovo concessionario nell’ipotesi in cui, alla data prevista per la

consegna, i locali non risultino completamente disponibili e sgombri

Risposta: In relazione al quesito formulato, si precisa che l’articolo 4 del capitolato prevede espressamente che i locali siano consegnati al nuovo concessionario liberi da arredi, attrezzature, macchinari e beni mobili, mediante apposito verbale di consegna sottoscritto dalle parti, che formerà parte integrante del contratto di concessione. La presenza, al momento del sopralluogo, di beni e attrezzature utilizzati dall’attuale gestore si riferisce pertanto alla gestione in corso e non modifica le condizioni di consegna stabilite dalla documentazione di gara.

In particolare:

· I locali saranno consegnati al nuovo concessionario completamente liberi e sgombri dagli arredi, dai macchinari, dalle attrezzature e dagli altri beni mobili riconducibili al gestore uscente. Resteranno presenti gli impianti fissi, secondo quanto previsto dall’articolo 4 del capitolato.

· Lo smontaggio, la rimozione, il trasporto e l’eventuale smaltimento degli arredi e delle attrezzature riconducibili al gestore uscente saranno a cura e spese di quest’ultimo, senza oneri a carico del nuovo concessionario.

· Le attività di sgombero dovranno essere completate prima della consegna dei locali al nuovo concessionario, affinché questi possa disporne per gli interventi di allestimento necessari all’avvio del servizio.

· Gli eventuali interventi di ripristino resi necessari da danni arrecati ai locali o agli impianti durante la rimozione dei beni del gestore uscente saranno a carico di quest’ultimo. Restano invece a carico del nuovo concessionario l’allestimento dei locali e la fornitura e installazione degli arredi, dei macchinari e delle attrezzature necessari alla propria attività, secondo le previsioni della documentazione di gara.

· L’articolo 4 del capitolato prevede espressamente che i locali siano consegnati liberi da arredi, attrezzature, macchinari e beni mobili. La documentazione di gara non prevede specifiche forme di tutela aggiuntive per l’ipotesi in cui, alla data prevista per la consegna, i locali non risultino completamente liberi e sgombri. Restano ferme le ordinarie tutele previste dal codice civile in relazione all’adempimento degli obblighi contrattuali.

Quesito 3 : Periodo tecnico di subentro, chiusura e decorrenza della concessione

Tenuto conto che, nell’ipotesi di aggiudicazione a un operatore diverso dall’attuale gestore, sarà necessario procedere alla rimozione delle attrezzature esistenti, alla predisposizione dei locali secondo il layout offerto, alla fornitura e installazione dei nuovi arredi e macchinari, agli allacciamenti, alle verifiche, ai collaudi e agli eventuali adempimenti autorizzativi, si chiede di precisare il periodo tecnico riconosciuto al nuovo concessionario per l’allestimento e l’effettivo avvio del servizio, indicando in particolare se sia previsto un periodo fino a 90 giorni dalla disponibilità effettiva dei locali. Sul punto, considerato che la documentazione di gara indica, da un lato, che la durata della concessione decorre dalla stipula del contratto e, dall’altro, richiama il termine dei 90 giorni dalla sottoscrizione, si chiede di specificare inequivocabilmente:

•la data dalla quale decorrono i 12 anni di concessione;

•la data dalla quale sorge l’obbligo di pagamento del canone concessorio;

•la data dalla quale saranno posti a carico dell’aggiudicatario utenze e altri oneri;

•la data entro la quale dovrà essere garantita l’effettiva apertura al pubblico e l’avvio del servizio;

•se l’eventuale periodo necessario al disallestimento e riallestimento dei locali sia considerato periodo di avviamento senza obbligo di apertura al pubblico e se lo stesso incida o meno sulla durata complessiva della concessione.

Risposta: In relazione al quesito formulato, si precisano i seguenti elementi.

· La durata della concessione, pari a dodici anni, decorre dalla data di sottoscrizione del contratto. Dalla medesima data sorge l’obbligo di pagamento del canone concessorio, secondo le modalità previste dalla documentazione di gara, indipendentemente dalla successiva data di apertura al pubblico che comunque non può essere superiore a 90 gg.

· Come previsto dal capitolato, il concessionario dovrà provvedere alla predisposizione di contatori autonomi e alla stipulazione dei relativi contratti di fornitura a proprio nome. La decorrenza dei costi delle utenze sarà pertanto quella risultante dai contratti stipulati con i rispettivi fornitori e dalle relative condizioni di attivazione e fatturazione. Le tempistiche dipenderanno dalle attività poste in essere dal concessionario e dalle procedure dei fornitori. Gli altri oneri a carico del concessionario seguiranno le rispettive condizioni di applicazione e non saranno automaticamente differiti alla data di apertura al pubblico.

· L’apertura al pubblico e l’effettivo avvio del servizio dovranno avvenire entro e non oltre novanta giorni dalla sottoscrizione del contratto. Entro tale termine, il concessionario dovrà completare l’allestimento, la fornitura e l’installazione di arredi, macchinari e attrezzature, nonché gli allacciamenti, le verifiche, i collaudi e gli adempimenti autorizzativi necessari all’esercizio dell’attività. Il termine di novanta giorni decorre dunque dalla sottoscrizione del contratto e non dalla successiva attivazione delle utenze o dal completamento dell’allestimento.

· Come già chiarito in risposta al quesito n. 2, ai sensi dell’articolo 4 del capitolato i locali saranno consegnati liberi dagli arredi, dalle attrezzature, dai macchinari e dai beni mobili del gestore uscente. Le relative operazioni di disallestimento dovranno pertanto essere completate prima della sottoscrizione del contratto e quindi prima della consegna e non costituiscono attività a carico del nuovo concessionario. L’allestimento dei locali è invece a carico del nuovo concessionario, che dovrà organizzarne le tempistiche nel rispetto del termine massimo di novanta giorni dalla sottoscrizione del contratto. Tale periodo è destinato alle attività preparatorie all’avvio del servizio e non comporta l’obbligo di apertura al pubblico prima del suo completamento, fermo restando il predetto termine massimo. Esso è compreso nella durata complessiva della concessione e non ne determina il differimento della decorrenza, la sospensione o il prolungamento, né differisce l’insorgenza dell’obbligo di pagamento del canone concessorio.

Quesito 4: Incidenza del periodo di chiusura sul Piano Economico-Finanziario

Infine, considerato che il Piano Economico-Finanziario posto a base di gara assume un fatturato annuo stimato pari a € 1.118.000,00, si chiede di chiarire se tale previsione presupponga 12 annualità complete di effettiva operatività e, nell’ipotesi di un periodo iniziale di chiusura necessario per il subentro e l’allestimento, se tale periodo debba essere neutralizzato mediante differimento della decorrenza economica della concessione e del canone ovvero mediante corrispondente prolungamento del periodo di gestione.

Risposta Si ribadisce che il Piano Economico-Finanziario posto a base di gara ha carattere orientativo. Il fatturato annuo di € 1.118.000,00 costituisce pertanto una stima e non un ricavo garantito dall’Amministrazione, né implica la garanzia di dodici annualità complete di effettiva apertura al pubblico.



· Come precisato nel riscontro al quesito n. 3, la concessione ha durata di dodici anni decorrenti dalla sottoscrizione del contratto. Dalla medesima data sorge l’obbligo di pagamento del canone concessorio. L’apertura al pubblico e l’avvio del servizio dovranno avvenire entro e non oltre novanta giorni dalla sottoscrizione. Il periodo necessario all’allestimento e agli adempimenti preliminari all’avvio dell’attività dipende dall’organizzazione del nuovo concessionario, al quale compete valutarne l’incidenza sui costi e sui ricavi nella formulazione della propria offerta e delle relative previsioni economico-finanziarie. Tale periodo è compreso nella durata della concessione e non è prevista la sua neutralizzazione mediante differimento della decorrenza del canone concessorio o prolungamento del periodo di gestione. Restano pertanto ferme sia la decorrenza della concessione e del canone dalla sottoscrizione del contratto, sia la scadenza contrattuale.


IL RUP

In relazione al quesito formulato, si precisa che l’importo di € 30.000,00 rappresenta il canone complessivo dovuto al concedente.

IL RUP

Risposta: In relazione ai quesiti formulati si precisa che:
1. In un'ottica di interpretazione sistematica e coordinata della lex specialis, si chiarisce che la dicitura riportata all'art. 24 del capitolato è da leggere in coerenza con l’articolo 23.4 e con le altre disposizioni della documentazione di gara, che riconoscono al concessionario la libertà di determinare liberamente i propri prezzi di vendita al pubblico. Il Concessionario è unicamente tenuto a garantire l'offerta di almeno tre combinazioni di pasto completo. Resta l’obbligo del concessionario di accettare il buono pasto riconoscendone integralmente il valore nominale attualmente pari a € 7,00 senza che tale importo costituisca un prezzo massimo dei pasti. Qualora il prezzo complessivo degli alimenti e delle bevande acquistati superi tale valore, l’utente dovrà corrispondere la differenza mediante gli altri strumenti di pagamento accettati. Resta ferma la previsione secondo cui il buono pasto non dà diritto a resti in denaro. Si conferma pertanto quanto da voi prospettato.
2. Si conferma che il concessionario determina autonomamente i prezzi dei pasti e dei prodotti offerti, come previsto dalla restante documentazione di gara. I listini allegati al capitolato hanno carattere esclusivamente indicativo e orientativo e non sono vincolanti per il concessionario. Come previsto dall’articolo 23.4 del capitolato, il concessionario determina autonomamente i prezzi del proprio listino commerciale, sulla base delle proprie valutazioni economiche e commerciali. I prezzi riportati negli allegati hanno carattere esclusivamente indicativo e orientativo, fermo quanto previsto dal capitolato all’art. 27 sulla revisione dei prezzi.
3. A differenza dei criteri A1.3 ed A1.4 in cui verranno valutati rispettivamente tipologia e qualità dell’arredo Bar/Ristorazione veloce (A1.3) e tipologia e qualità dell’arredo Ristorante (A1.4), nel criterio A1.1 saranno valutate la qualità dei macchinari utilizzati, la loro disposizione ed il loro dimensionamento rispetto alla platea degli utenti che giornalmente la struttura dovrà servire.
4. Nel sub criterio A1.2a: Efficienza energetica e sostenibilità – Sub 1: Classe energetica, l’attribuzione dei punti è di tipo tabellare. Pertanto solo se tutti i macchinari sono di classe A verrà attribuito il punteggio massimo.
5. Come già chiarito, il Piano Economico-Finanziario posto a base di gara ha carattere orientativo. L’importo di € 15.000,00 annui indicato alla voce “Utenze” costituisce pertanto una stima e non rappresenta né una quota forfettaria né un limite massimo dei costi a carico del concessionario.
Non è previsto che l’Amministrazione sostenga la differenza tra tale stima e i costi effettivi delle utenze. Questi ultimi saranno integralmente a carico del concessionario, sulla base dei consumi e delle condizioni economiche dei contratti di fornitura ad esso intestati, previa predisposizione dei contatori autonomi previsti dal capitolato. Come già precisato, nella precedente gestione le utenze erano intestate alla Regione e i relativi costi venivano rimborsati dal gestore. Tale assetto è diverso da quello previsto per la nuova concessione e le condizioni tariffarie precedentemente applicate non possono essere assunte come riferimento garantito per la futura gestione.

Nel PEF è stata inoltre inserita la voce “Oneri diversi di gestione”, anch’essa orientativa, per tenere conto degli ulteriori costi connessi all’assetto gestionale previsto. Anche tale voce non costituisce un limite di spesa né comporta l’assunzione di costi da parte dell’Amministrazione. Spetta pertanto al concorrente valutare il fabbisogno energetico delle attrezzature proposte, i consumi prevedibili e le condizioni di fornitura, formulando le proprie previsioni economico-finanziarie nel rispetto degli obblighi stabiliti dalla documentazione di gara.

IL RUP

1.In relazione al quesito formulato si è già data risposta nelle precedenti FAQ.

IL RUP

In relazione ai quesiti formulati si precisa che:

1. Per quanto riguarda il criterio tabellare di cui al punto A.1.2a (sub1), bisogna INSERIRE 1,2,3 a seconda della Classe energetica offerta) ; Per quanto riguarda il criterio tabellare di cui al punto A.1.2a (sub2) bisogna INSERIRE 1,2,a seconda del tipo di gas, come puntualmente indicato nel disciplinare di gara.

2. Per quanto attiene il criterio tabellare di cui al criterio A.3.1 l’operatore deve inserire nell’apposito form del portale esclusivamente il valore numerico, SENZA il simbolo %.

3. Si risponde positivamente

4. Si risponde positivamente

Si rimanda alle norme tecniche di utilizzo reperibili al seguente link: https://sua.provincia.crotone.it/norme_tecniche.php . Eventuali richieste di assistenza di tipo informatico devono essere effettuate contattando il servizio a ciò deputato al numero 02 40031280 dal Lunedì al venerdì dalle ore 09:00 alle ore 18:00 oppure inviando un’e-mail al seguente indirizzo assistenza@tuttogare.it

IL RUP

Si risponde positivamente.

IL RUP

In riferimento ai quesiti posti:
1. Si risponde positivamente
2. In tale punto si espongono osservazioni critiche senza formulare una specifica richiesta di chiarimento riferita alle previsioni di gara. Si forniscono comunque in relazione agli aspetti rappresentati le seguenti considerazioni : preliminarmente si precisa quanto già ribadito in risposta alle precedenti FAQ che il Piano Economico-Finanziario posto a base di gara ha carattere orientativo e che gli importi in esso riportati costituiscono stime funzionali alla rappresentazione economica della gestione. In particolare:
- COSTO ANNUO UTENZE: In relazione a tale osservazione critica si rinvia alle risposte date nelle precedenti FAQ.
-COSTO AMMORTAMENTI : Si conferma che il rinnovo delle attrezzature e delle dotazioni strumentali costituisce un obbligo contrattuale inderogabile, finalizzato ad assicurare il pieno rispetto degli standard prestazionali, igienico-sanitari e dei Criteri Ambientali Minimi (CAM) richiamati dall’Art. 2 del Capitolato (ivi inclusi i requisiti di efficienza energetica ed ecocompatibilità introdotti dal D.M. 9 aprile 2025). L’importo stimato nel quadro economico a base di gara costituisce una valutazione previsionale della Stazione Appaltante volta a definire la soglia minima degli investimenti attesi. Relativamente al profilo degli ammortamenti e alla vita utile delle attrezzature che ecceda la durata della concessione, si precisa che trovano applicazione le tutele previste dal D.Lgs. n. 36/2023 in materia di concessioni e rischio operativo. Pertanto, si procede secondo il codice dei contratti. Resta fermo l’obbligo in capo al concorrente di elaborare una proposta economico-finanziaria che dimostri la sostenibilità complessiva dell’offerta e degli investimenti presentati, fermo restando l’invarianza delle condizioni di gara.
- COSTO PERSONALE: Con riferimento a tale osservazione critica, si precisa che il costo della manodopera stimato dalla Stazione Appaltante negli atti di gara costituisce un valore programmatico e previsionale complessivo, calcolato sulla base delle tariffe medie ed elementi estimativi a disposizione dell’Amministrazione al momento della redazione degli atti. Si chiarisce che le clausole sociali richiamate all’Art. 13 del Capitolato Speciale e l’elenco del personale storico allegato alla documentazione di gara sono finalizzati a promuovere la stabilità occupazionale nel rispetto dell’ art. 57 del D.Lgs. n. 36/2023. Tali disposizioni vanno tuttavia interpretate in modo elastico e in armonia con il principio della libera organizzazione d’impresa. Il Concessionario non ha l’obbligo di un automatico e rigido assorbimento speculare del personale alle medesime condizioni storiche, qualora la propria proposta tecnica e il modello organizzativo offerto prevedano una differente e più efficiente modulazione dei turni, delle ore lavorate, dell’inquadramento o dell’automazione dei servizi, purché nel rispetto dei minimi salariali inderogabili del CCNL di settore. L’elaborazione di un Piano Economico-Finanziario (PEF) sostenibile, che tenga conto degli adeguamenti retributivi attuali e futuri e dell’ottimizzazione della forza lavoro in relazione alle 240 giornate di apertura previste dall’Art. 9, rientra pienamente nella formulazione dell’offerta e nell’assunzione del rischio operativo a carico del concessionario (ai sensi dell’ art. 177 del D.Lgs. n. 36/2023). Fermo restando quanto sopra, l’equilibrio economico-finanziario della concessione è presidiato dal principio di conservazione dell’equilibrio contrattuale di cui all’art. 9 del D.Lgs. n. 36/2023, nonché dai meccanismi di revisione periodica del PEF espressamente previsti e disciplinati dall’Art. 27 del presente Capitolato Speciale, attivabili qualora si verifichino scostamenti strutturali e imprevedibili delle condizioni di mercato.


Il RUP